中國經濟結構將發(fā)生歷史性巨變，新基建、新能源、數字經濟、高端制造將代替房地產、老基建成為經濟新發(fā)動機，帶來無限新機遇。

什么是大勢？就是降低房地產、金融、教育、互聯網等的利潤和壟斷，以及由此引發(fā)的過去長期對民生和實體經濟的擠壓和成本，大力發(fā)展制造業(yè)、硬科技、實體經濟、新能源、新基建、資本市場等。百年未遇之大變局，也是百年未有之大機遇?？辞暹@一大趨勢，至關重要。

“十四五”規(guī)劃提出：系統布局新型基礎設施，加快第五代移動通信、工業(yè)互聯網、大數據中心等建設。

新基建短期有助于穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)，長期有助于培育新經濟、新技術、新產業(yè)，打造中國經濟新引擎，是兼顧短期擴大有效需求和長期擴大有效供給的重要抓手，是應對疫情、經濟下行和高質量發(fā)展的有效辦法，具有穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)、調結構、促創(chuàng)新、惠民生的綜合性意義。

“新基建”是有時代烙印的，如果說20年前中國經濟的“新基建”是鐵路、公路、橋梁、機場的話，那么未來20年支撐中國經濟社會繁榮發(fā)展的“新基建”則是：1）科技新基建，包括新一代信息技術、人工智能、數據中心、新能源、充電樁、特高壓、工業(yè)互聯網等科技創(chuàng)新領域基礎設施；2）民生新基建，包括教育、醫(yī)療、社保、戶籍等重大民生領域；3）制度新基建，包括發(fā)展資本市場、減稅降費、擴大對外開放、保護知識產權等制度改革領域。

基礎設施是典型的公共產品，具有強外部性，容易由于搭便車和公地悲劇現象導致供給不足進而制約經濟增長，因此當期由政府提供，長期再通過經濟增長和稅收增長受益。中國是超前大規(guī)?；A設施建設的受益者，展現了舉國體制的優(yōu)勢。過去40年，公路、橋梁、高鐵、機場等大規(guī)模超前建設，大幅降低了企業(yè)物流成本，提升了物流效率，是中國快速崛起成為“世界工廠”“世界制造中心”的法寶。

3G、4G的超前建設，帶來了互聯網經濟爆發(fā)式增長，移動支付、新零售、共享經濟等蓬勃興起，中美引領了過去20年全球互聯網經濟的大發(fā)展?，F在中國正在新能源、5G、充電樁、數據中心、人工智能、特高壓等新基建領域進行超前布局，培育新經濟、新技術、新產業(yè)。作者在2019年底-2020年初呼吁“新基建”，參考專著《新基建》，榮獲中組部第五次黨員培訓創(chuàng)新教材獎。

新基建浪潮下，站上風口的不僅是大數據中心。2020年3月，中共中央政治局常務委員會提出要加快新型基礎設施建設進度。之后4月，官方首次明確指出了新基建的七大領域：5G、特高壓、城際高速鐵路和城際軌道交通、充電樁、大數據中心、人工智能、工業(yè)互聯網。自此，新基建成為投資主線，漸次在各地四面開花。在各路資本追捧下，與新基建相關的企業(yè)股票也推起多個漲停。

事實上，新基建正孕育著數十萬億元級別的巨大藍海。賽迪研究預計，到2025年，新基建七大領域的直接投資將達10萬億元左右，帶動投資累積或超17萬億元。相關機構預測，到2025年，5G的總投資規(guī)模將達到1.5萬億元，直接拉動的產出是10.6萬億元，間接拉動的產出是24.8萬億元。

各界也將新基建視為高質量發(fā)展的加速器。從2020年開始，各省市開始密集部署新基建，紛紛發(fā)布新基建建設路線圖，承諾投資規(guī)模都在數千億元甚至萬億元不等。例如，成都市和浙江省計劃2020年至2022年三年期間分別完成新基建投資1.13萬億元和1萬億元。

然而，在宏大藍圖下，各地也面臨諸多亟待解決的現實問題——資金缺口。記者采訪的多位專家和業(yè)內人士表示，當前新基建投融資面臨諸多困境，融資模式不健全，融資渠道單一，社會資本參與度低，民營企業(yè)參與積極性不高。

2021年5月，在2021清華五道口全球金融論壇上，全國政協委員、證監(jiān)會原主席肖鋼也表示，新基建建設資金需求量巨大，而社會資本投入卻不足，尚未形成政府引導、企業(yè)為主、市場運作的投融資格局，制約了新基建發(fā)展。

同時，《財經》記者調查發(fā)現，目前新基建的充電樁和數據中心等領域已經有盲目建設、產能過?，F象。業(yè)內專家和從業(yè)人士也表示，新基建要警惕重走“四萬億”老路，避免出現一哄而起、盲目建設、產能過剩的問題。

房地產步入存量時代，區(qū)域分化將日益明顯，行業(yè)面臨洗牌，土地財政往房地產稅轉型是大勢所趨。

中國房地產市場從增量時代步入存量時代，供求已基本平衡，大部分中西部和東北地區(qū)已經出現過剩。根據我們的《中國住房存量測算報告》，2020年中國城鎮(zhèn)住房套戶比為1.09，一線、二線、三四線城市分別為0.97、1.08、1.12，中國住房整體已經靜態(tài)平衡。經過20多年的高速增長，房地產增量時代已經基本結束，全國房子建得差不多了。

房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融。2013年以前中國20-50歲置業(yè)人群的不斷增加帶來源源不斷的購房需求，這是過去房價越調越漲的一個基本背景。自2014年以來，置業(yè)人群見頂后開始回落，人口老齡化少子化加速到來，購房需求迎來峰值，但2014-2015年的貨幣寬松、2016-2017年的棚改、以及“房價永遠漲”的慣性預期延長了住宅銷售和開工的景氣周期，某種程度上也出現了嚴重透支，套戶比上升帶來庫存增加。

未來主要需求來自城市更新、人口流入的20%的城市圈都市群、保障房租賃房等，未來70%的城市房子將出現不同程度過剩。除了人口流入的都市圈城市群面臨一定住房短缺，大部分東北、西北以及非都市圈城市群的低能級城市，已經出現供給過剩，由于人口外遷嚴重，未來過剩程度還將加深。因此，須重視區(qū)域差異中的結構性潛力和風險，未來70%以上城市的房子可能存在過剩風險，大約只有20%-30%的城市房子存在投資價值。

房地產行業(yè)進入存量時代，意味著在中期將進入洗牌階段，其慘烈程度參考當年的紡織、家電，剩者為王，預計90%的房企將被淘汰或兼并。

從城鎮(zhèn)化率、人均住房面積、套戶比、人均GDP、經濟增速、職業(yè)人群需求、房價收入比等指標特征來看，當前中國房地產市場具備1974年前后日本的部分特征，但是房地產發(fā)展階段更接近日本1985年前后。

日本在1974年和1991年分別出現了兩次房地產大泡沫，但是1974年前后的第一次調整幅度小、恢復力強，原因在于經濟中高速增長、城市化空間還比較大、適齡購房人口數量維持高位等提供了基本面支撐。但是，1991年前后的第二次調整幅度大、持續(xù)時間長，導致日本“失去三十年”，原因在于經濟長期低速增長、城市化進程接近尾聲、適齡購房人口數量接近見頂等。

長期以來，在“控制大城市人口、積極發(fā)展中小城市和小城鎮(zhèn)、區(qū)域均衡發(fā)展”的小城鎮(zhèn)派思路錯誤影響下，人口向大都市圈集聚，但土地供給向三四線城市傾斜，人口城鎮(zhèn)化與土地城鎮(zhèn)化明顯背離。由此形成了人地分離、土地供需錯配，這是導致一二線高房價、三四線高庫存的根源。黨的十九大報告指出，以城市群為主體構建大中小城市和小城鎮(zhèn)協調發(fā)展的城鎮(zhèn)格局。

根據美國、日本、德國、新加坡等國際經驗，房地產的長效機制是城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定和房地產稅。促進房地產軟著陸，避免硬著陸，還有最后十年時間窗口。十次危機九次地產，全球歷次大的金融危機大部分都是由于房地產泡沫崩盤所致，其他資產難以產生如此巨大的沖擊。房地產是周期之母，房地產穩(wěn)，則經濟穩(wěn)。參考專著《房地產周期》《全球房地產》。

來源：澤平宏觀、財經雜志